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房价下跌时间表:一线2万,二线8000,三四线2000元,会实现吗?
发布日期:2022-07-23 20:52    点击次数:68

2021年平均房价出炉了,根据国家统计局最近公布的数据显示,2021年底全国平均房价为10139元/平方米,低于2021年上半年最高11030元/平方米的平均售价,但是却高于2020年9860元/平方米的平均房价。也就是说,相比于2020年,2021年全国总体房价还是上涨了的,只是在2021年下半年房价出现了下跌的势头。可以说,2021年是房价走势的转折点,也是房地产行业的转折点,作为6年多以来房价的首次环比下跌,这是过去5年多以来楼市调控的成果。比房价下跌更重要的是,在2021年下半年房价出现下跌之后,现在越来越多的人开始看跌房价,认为房价未来不会再继续上涨了。

人们不看好房地产行业未来发展也是正常的,因为现在国家正在扶持实体行业和高新技术产业的发展。就比如在2022年2月18日,12部门联合发布了促进工业经济平稳增长的若干政策的通知,在通知中重点指出:财政税费、金融信贷、保供稳价、投资和外贸外资、用地、用能和环境6个方面的政策措施。具体方面就是降低企业社保负担、加快5G建设进度、启动实施北斗产业化重大工程、推动重大战略区域北斗规模化应用、加快实施大数据中心建设专项行动等。从这些政策支持的项目和产业来看,我国正在努力发展其他实体经济和高新技术产业,以此来摆脱对房地产行业的依赖。很明显,在2021年房地产行业遭遇重大困难之后,在2022年并没有大规模支持房地产行业,这说明我国产业正在转型。

当然,房地产行业依旧是经济发展的龙头,转型也不是那么容易的事,所以目前各地也在出台一些救市政策来维护楼市的稳定。与此同时,各地也开始通过支持半导体、云计算、人工智能以及其他高新技术产业来削弱了房地产的载体作用。有专家表示,在过去5年楼市调控政策已经取得了阶段性成果,不仅房价上涨的势头被遏制了下来,而且很多城市和区域的房价也都出现了下跌的现象。特别是在2021年9月份,全国平均房价出现了6年多以来的首次下跌,这意味着房地产行业在2021年已经出现了转折点。进入2022年,楼市行情依旧没有出现回暖的迹象,很多专家和学者都不看好2022年的房价走势。就比如中国社科院财经战略研究院发布了《中国住房年度发展报告(2021-2022)》,在报告中预测2022年全国商品房的平均价格增长率应该在-3%-3%之间,房产销售的面积增长率应该在-1%至-5%,房产开发投资速度在2%-5%。

可以看出,王八图片对于2022年的房价,社科院首次预测房价可能会出现下跌,要知道,社科院可是连续8年“神预测”中国房价。很明显,社科院对2022年的房价走势也不怎么看好了。其实,现如今很多人都不再看好房价走势了,就比如笔者身边的很多人,他们原来都不相信房价会下跌,但是在2021年之后,他们之中的很多人都不再相信房价会继续上涨,都认为房价已经到顶了,未来将开始下跌之路。另外,最近一段时间,在网上广泛流传着一个房价下跌时间表,就是未来一线城市平均房价将降到20000元/平方米,二线城市平均房价将降到8000元/平方米,三四线城市房价降低到2000元/平方米。那么这份“房价下跌时间表”最终有可能实现吗?对于这个问题,在笔者看来很难实现,起码一二线城市很难实现,部分三四线城市也有可能实现。

对于房价下跌这个问题,融创集团董事长孙宏斌在融创集团的年会上明确表示,“如果房价下跌超过30%,那我们(这里指房企)就都死了”。另外,潘石屹也曾在接受采访时表示,如果房价下跌超过20%,那么大部分房企都可能会消失。为什么孙宏斌和潘石屹会这么说,原因也很简单,那就是绝大部分房企都是实行的高负债高周转的运营模式,也就是房企负债率非常高。一旦房价下跌超过20%或者30%,很多房企都将面临资不抵债的情况,这也是为什么很多房企宁愿资金链断裂也不愿意降价卖房的原因。就比如一位房产专业人士透露,如果一个房企不降价,就算房企资金链断裂了,剩余的房子还能抵押。而如果大幅降价,这个房企最终也会因为资不抵债而破产。其实,大家也都知道房价下跌很难,就算是在2021年,全国总体房价也上涨了一点,一些房价下跌的城市和区域房价跌幅也不是很明显。

万科董事长郁亮前不久在万科2022年会上的总结发言表示:房地产进入“黑铁时代”,并称2022年是集团破釜沉舟、背水一战的一年,也是一个新时代的开始。可以看出,虽然郁亮认为房地产行业进入“黑铁时代”,但是房地产行业并没有结束,他的意思是只要安全渡过2022年这个难关,未来还会迎来新时代。也就是说,目前对于房企来说,注重的不是多高的利润,而是要想办法活下去。既然房企想活下去,就不会降价促销回笼资金,但是也不会降价降到自己资不抵债。因此,最近一两年,房价上涨会非常困难,房企降价促销将成常态,但是降价力度也不会太大。

当然,很多人会说,为了楼市稳定,最近几年房价走势稳定不会出现大跌,但是并不意味着未来房价不会慢慢降低到很低的水平。确实,未来随着楼市越来越稳定,一些房价严重偏高的城市,房价自然会慢慢回归到合理水平,但是不可否认,对于那些一二线热点城市,未来人口会越来越多,经济也会越来越发达,这些城市的房价未来反而会继续上涨。

所以,一线城市平均房价降低到20000元/平方米和二线城市平均房价降低到8000元/平方米基本上很难实现,而对于部分人口不断流失的三四线城市,随着人口越来越少,这些城市的平均房价真有可能降低到2000元/平方米,甚至可能会更低。



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