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郎咸平:今年第一或第二季度,房地产市场有望走稳
发布日期:2022-07-21 07:51    点击次数:102

当我们用制造业的目光去审视房地产的时候,我们反而会释然。

王牧笛:今天的《财经郎眼》我们聊一聊2022中国楼市面面观。刚刚过去的2021年对于房地产来讲可以说是大变局之年,站在2022年的开年的时候,对过往做一个总结。

张鸿雁:我觉得用冰火两重天去形容可能是最恰当的。因为2021年上半年真的可以看到很多数据都创了新高,很多地方的楼盘真的是一房难求,全款的都要排队去抢房。然后到2021年下半年就急转直下。

王牧笛:冰火两重天。我有一个妹妹从海外留学归来,刚刚入职房企。前两天我问她怎么样,她说我们整个部门都裁掉,只剩我一个人了。

孙不熟:你看从去年下半年以来,基本上民企是不拿地了。虽然我们的很多地块还是在卖,但是受让的主体基本就是地方国企。因为房地产很多都是项目制,你没有项目做,很多团队就得解散。

汪力:我认为2021年用一个关键词来形容的话就是跌宕起伏。上半年是起、下半年是伏。对于整个的行业、对于整个行业的从业人员也是一样的。

王牧笛:其实从数据上来看,由于上半年的火热,整一年的数据不算差。包括你看12月15号国家统计局发布的数据,2021年的前11个月,全国商品房销售额突破了16万亿元,同比增长了8.5%。

郎咸平:2020年9月份房地产开始整体上涨,一直到2021年的7月份这个涨幅是很厉害的。尤其是上海、北京、深圳一线城市尤其突出。2021年2月,深圳开始推出“二手房指导价”,遏制房价上涨。广州、东莞、三亚等12个城市纷纷效。7月份突然变冷,随便举个例子。第一,比如说上调房贷利率,延长放款周期的银行开始增多了;第二,上海、杭州这些一二线城市收紧调控,在房屋赠与、落户买房限售方面开始补漏洞;第三,7月份以上海为例开始执行二手房挂牌价核验。这些政策都造成了很大的冲击,去年8月份开始, dol不是少数地区,是全国的房价开始下降。

王牧笛:很多人说2021年已经如此了,那2022年呢?对于房地产这个领域比较突出的体现就是在岁末年初,有好多暖风频吹。 这些政策的变化,会不会让这个江湖的冰和火有一些改变。

汪力:我认为2022年应该是一个调整回归吧。整个的行业形势从原来的政策上的加码到政策上的解冻,使整个行业以及企业调整回归。另外一个对行业的认识原来很多高杠杆的、高负债冒进的企业重新来认识和回归。我前两天跟美的的一位高管也在一起交流,电器是代表了原来的传统制造业,今天地产的整个行业的调整和当年的家电行业有什么区别呢?其实没有什么区别,只是产品不同而已。从前期的千家、万家企业发展,大家盲目地投入、竞争、分化到最后形成一个行业集中的效应。

王牧笛:包括我们这些购房者、投资者也在回归常识,这个常识就是说——闭着眼睛买房就赚钱的时代一去不复返了。所以当我们用制造业的目光去审视房地产的时候,我们反而会释然。

孙不熟:本来就应该是制造业。中国房地产认真盖房子的时代是2000年到2008年那8年。因为那个时候房地产没有加杠杆,大家都在老老实实、 认认真真盖房子。2008年之后被金融赋能,很多之前老老实实盖房子这些企业,最后都把自己玩死了。

王牧笛:所以脱虚向实有多么的重要。从去年到今年其实很多房企是流动性困境,过去财大气粗的这些房企到底怎么了?

郎咸平:去年一整年房企资金压力非常严峻。未来这些压力能不能有所缓解呢?我们可以看到一些端倪。2021年9月27号央行说,维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益。那么这个就很清楚了,证监会明确支持房地产企业合理的正常融资。

王牧笛:几位来说说,房企过去的一年,包括2022年,它们的风险可控吗?

汪力:2022年 我如果从整个的产业的规模来看,原来我们经常提到的房地产主要指的是住宅商业这个板块,但是如果今天再说地产这个行业的话,是泛地产概念,再大一点说城市开发建设、或者是城镇的开发建设这个领域。这个领域有一个端口,未来哪怕是10年 甚至20年,整个的产业规模不会变小的。但是产业结构一定发生巨大的变化,原来住宅商业为主慢慢的可能是原来占80%、 90%到70%、 60%。剩下的是什么?可能产业地产,比如说文旅的、康养的,包括现在我们大力在推的乡村振兴、包括产业这一块的。刚才我们孙老师提到说原来我们都没认认真真去盖房子,没有认认真真去研究产品,可能从现在开始,大家更加认真地去用产品来打动消费者,产品一定是精细化了。

张鸿雁:我觉得还是得有自己的必杀技吧。之前是大家一窝蜂的上,谁能够融资、谁能够拿到钱、谁能够发展得比较好。我觉得郁亮先生有一个判断,地产是有几个红利时期的,比如说以前是叫关系红利;然后第二个就是资本红利,就是谁能够从资本市场上融到更多的钱,谁就能快速地滚动、发展;第三个时期其实就是管理红利的时代,就是看大家谁能够向自己要效应,能够把自己的产品做得更扎实、把自己的企业运营得更好。

王牧笛:开年暖风频吹,各种各样的信号去利好这个江湖,利好这些企业,我们听听郎教授的观察。

郎咸平:去年12月,中国70个大中城市的新房环比价格上涨,其中上海环比上涨0.4%、北京持平、广州、深圳分别下降0.6%和0.1%。那么到了12月,各地房地产政策明显宽松了。我认为到了今年第一季度或第二季度,房地产市场有望走稳。那么一二线城市不是率先走出低迷这么简单,我看到会有一波涨幅。但就算如此,中国的房企也不可能重回巅峰了,因为我们整个市场已经从供给不足变成整体过剩,人均住宅(建筑)面积已经达到40平米,超过了英国、法国、荷兰、日本、韩国、西班牙、俄罗斯等很多(人均)国内生产总值高于中国的国家。所以未来房地产市场会冰火两重天,这个就是未来可能的趋势。