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郑州发布救市19条:只要结清贷款,二套房首付由60%下降至30%
发布日期:2022-07-22 09:38    点击次数:144

2022年2月15日,郑州代市长何雄在郑州市委经济工作会上表示:“郑州楼市现在遇到一些小困难,将来不会有大问题,市场需求平稳可期,供给侧也在优化调整”。

如今,距离这番讲话不足半月,郑州楼市果然迎来了2022年最硬核新政。

3月1日,郑州市发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》(以下简称:《通知》),涉及5大项共19条措施,包括支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境。

具体来说,主要对人才端、供应端、信贷端等方面给予政策支持。人才端方面,对符合条件的学生提供购买共有产权房和保障性租赁住房两个选项,并给予一定的补贴;供应端方面,以去化周期18个月为分界点,超出时减少住宅用地供应量,低于时则增加;同时,郑州还降低了房企拿地的门槛,规定土地竞拍保证金最低比例下调至挂牌价的20%,土地出让金可在成交后1年内实行分期缴纳;而信贷端,则分别给予企业项目贷款支持和降低个人住房消费负担等政策支持。

亿翰智库首席分析师张化东向时代周报记者表示,上述《通知》的政策主题,是“良性循环和健康发展”,从供给端看,是稳存量、保交房和提增量、促投资同步推进;对于预售资金监管要求明确,对于新增土地投资加大支持力度。从需求端和供给端同步发力,继续加强稳地价、稳房价、稳预期等价格管控手段。

重启货币化安置,明降首付门槛

分析人士指出,上述《通知》的19条政策中,对楼市能够形成强刺激作用的,莫过于“降低二套房首付比例”政策和“货币化安置”。

《通知》指出,要推行货币化安置、促进安置房转化。具体来说,则要实施安置房建设工作三年行动,坚持以货币化安置为主,鼓励拆迁群众选择货币化安置。

所谓“货币化安置”,是指拆迁人将应安置的房屋核算成安置款,由被拆迁人自行购买房屋安置,目的是消化库存;它还有个名称,叫“棚改货币化安置”。

货币化安置向来被认为是短期内盘活房地产市场、刺激房价上涨、提振楼市信心、消化空置商品房的有利手段,曾于2015年在全国范围内大规模出现,此后的几年里,多个城市房价暴涨。

以郑州为例,自2016年出台棚改货币化安置政策后,部分地区的房价甚至一度攀升到3万元以上。后期随着全国新一轮调控的出台,王八图片以及中央明确要求“商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县尽快取消货币化安置”之后,直到2020年,郑州楼市才稳定下来。

另一个重磅条款涉及“二套房贷款”,《通知》表示,对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,购买二套房时,执行首套房贷款政策。

首套房贷款与二套房贷款有何区别?郑州此前曾规定:在限购区域内,居民的首次购房贷款比例仍为30%保持不变。居民家庭有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房,或者已拥有1套住房、无论有无购房贷款记录,再次购买普通住房,均按照60%的首付比例执行。

也就是说,这一次,郑州明确取消了“认房又认贷”的限制政策,只要结清首套房贷款,均可以按照30%的首付购买二套房。

时代周报记者了解到,自2022年以来,全国已有10余个城市放宽购房首付比例,而郑州是其中第一个明确降低改善需求首付商业贷款门槛的城市。

贝壳研究院向时代周报记者表示,该条政策将实质性降低购房成本,激发改善换房需求,加快郑州房地产市场筑底修复,同时对其他城市具有示范作用,利于提升市场预期。

诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱向时代周报记者表示,本次郑州的政策意义较大,对于郑州房地产市场而言,保障购房群体进一步扩大,促进购房需求的释放,短期成交有可能呈现上升趋势;其次,对于房企而言,资金压力有所缓解,开工及销售速度有所增加,有利于房地产市场的内部良性循环。

“虽然近期很多城市报道降首付,降房贷利率,但并没有正式发文,郑州作为全国第一个正式发文政策放松的城市,对行业有着积极的意义,后续城市跟进的可能性大。”王小嫱说。

中原地产首席分析师张大伟亦有着同样的看法,他向时代周报记者表示,郑州作为一个二线城市,发布稳定楼市19条意义非常大,相比之前全国累积超过50个城市发布稳楼市政策,这是第一个系统性救楼市政策,政策力度更大,覆盖面更广,影响也更明显。

库存压力

郑州此番发文救市,主要源于郑州楼市市场端和供应端的供需错配。安居客数据显示,郑州住宅均价在2018年10月攀上13867元/平方米高点,而2022年1月份,其楼市均价则为13099元/平方米。

成交数量方面,诸葛找房数据研究中心监测数据显示,2022年1月,郑州新房成交6686套,较12月环比下降30.7%,二手房成交3561套,环比下降29%,同比下降18.1%。

量价没有明显起色的同时,郑州楼市库存和去化周期也面临较大压力。克而瑞数据显示,2022年1月,郑州狭义库存环比上涨25%,库存消化周期超过2年。 中科财金人工智能研究院数据显示,2022年1月份,郑州宅地成交规划建筑面积为26.3万平方米,宅地成交楼面价为1885元/平方米,较2021年1月均有着不小的差距。

实际上,郑州作为人口超千万、GDP规模超万亿的河南首府,其房地产市场也曾有过狂飙突进的时刻。比如2016年,郑州曾经诞生15个地王,彼时,郑州新房成交规模达1693万平方米,较两年前足足扩大了3倍。

但随着2016年中期楼市调控转向,多条限购、限贷政策出台,郑州楼市开始了漫长的回调期,曾经的火热态势一去不复返,如今无论是房价还是供应量,均呈现萎缩态势。

时代周报记者了解到,在此之前,郑州已连续发布调控放松政策,意在刺激楼市回暖,包括吸引人才、加速去化、安置房货币化、放松信贷、降低购房成本,等等。而此次郑州19条楼市新政的出台,更被业内解读为“近几年力度最大的调控松绑政策。”

“后续各地很可能会持续跟进,改善型住房需求将得到大力支持,政策力度或可比较2015年3.30政策,房地产市场于今年二季度企稳将成为大概率事件。”张化东对时代周报记者表示。



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